A.

Das Handbuch Bewertung/Grundsteuer 2022/2025 enthält die ab 1. Januar 2022 geltenden Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) (Auszug) und die ab 1. Januar 2025 geltenden Vorschriften des Grundsteuergesetzes (GrStG) soweit sie für die Feststellung von Grundsteuerwerten, die Festsetzung von Grundsteuermessbeträgen und die Festsetzung der Grundsteuer nach dem infolge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht benötigt werden.

Für die Bewertung des Grundbesitzes für Zwecke der Grundsteuer ab 1. Januar 2022 wurde mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1794) ein neuer Siebenter Abschnitt im Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes mit Wirkung für die Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 eingefügt.

Zugleich wurde den Ländern mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b) vom 15. November 2019 (BGBl. I S. 1546) über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet.

Die in diesem Handbuch enthaltenen gesetzlichen Vorschriften gelten grundsätzlich nicht in den Ländern, die auf Grundlage des Artikel 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 GG landesgesetzliche Regelungen für die Grundsteuer erlassen haben (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen), es sei denn, eine bundesgesetzliche Regelung wird durch das jeweilige Landesgesetz für entsprechend anwendbar erklärt. In den Ländern Berlin, Bremen, Saarland und Sachsen finden die bundesgesetzlichen Regelungen uneingeschränkt Anwendung; allerdings gelten in diesen Ländern von § 15 GrStG abweichende Steuermesszahlen für die Grundstücke des Grundvermögens (vgl. Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer Berlin (Berliner Grundsteuermesszahlengesetz - BlnGrStMG) vom 27. Juni 2024, Bremisches Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer (Bremisches Grundsteuermesszahlengesetz - BremGrStMG) vom 18. September 2024, Gesetz Nr. 2040 zur Einführung einer Landesgrundsteuer (Saarländisches Grundsteuergesetz – GrStG-Saar) vom 15. September 2021 und Sächsisches Gesetz über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer (Sächsisches Grundsteuermesszahlengesetz – SächsGrStMG) vom 21. Dezember 2021 (SächsGVBl. 2022 S. 9)).

Die Länder Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben von § 25 GrStG abweichende landesgesetzliche Regelungen zum kommunalen Hebesatzrecht eingeführt (vgl. Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz - NWGrStHsG) vom 5. Juli 2024, Landesgesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Rheinland-Pfalz (Grundsteuerhebesatzgesetz Rheinland-Pfalz - GrStHsGRP) vom 25. Februar 2025, Gesetz über die Einführung einer optionalen Festsetzung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer des Landes Sachsen-Anhalt (Grundsteuerhebesatzgesetz Sachsen-Anhalt – GrStHsG LSA) vom 1. November 2024, Gesetz über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Schleswig-Holstein (Schleswig-Holsteinisches Grundsteuerhebesatzgesetz - SHGrStHsG) vom 15. Oktober 2024).

Die obersten Finanzbehörden der Länder, die bei der Grundsteuer das sog. „Bundesmodell“ anwenden (einschließlich Berlin, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein), haben koordinierte Ländererlasse zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 (AEBewGrSt) und zur Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1. Januar 2025 (AEGrStG) herausgegeben. Um eine einheitliche Anwendung des neuen Bewertungs- und Grundsteuerrechts durch die Verwaltungsbehörden sicherzustellen, behandeln diese Zweifelsfragen und Auslegungsfragen von allgemeiner Bedeutung und geben Anweisungen, wie aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung in bestimmten Fällen verfahren werden soll.

B.

Im amtlichen Handbuch Bewertung/Grundsteuer 2022/2025 sind berücksichtigt:

1. das Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug – in der Fassung der Bekanntmachung vom 1. Februar 1991 (BGBl. I S. 230) unter Berücksichtigung der Änderungen durch
   • Art. 8 Steueränderungsgesetz 1991 (StÄndG 1991) vom 24. Juni 1991 (BGBl I S. 1322);
   • Art. 13 Steueränderungsgesetz 1992 (StÄndG 1992) vom 25. Februar 1992 (BGBl I S. 297);
   • Art. 3 Zinsabschlaggesetz vom 9. November 1992 (BGBl I S. 1853);
   • Art. 24 Gesetz zur Umsetzung des Föderalen Konsolidierungsprogramms (FKPG) vom 23. Juni 1993 (BGBl I S. 944);
   • Art. 9 Standortsicherungsgesetz (StandOG) vom 13. September 1993 (BGBl I S. 1569);
   • Art. 14 Missbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetz (StMBG) vom 21. Dezember 1993 (BGBl I S. 2310);
   • Art. 28 Pflege-Versicherungsgesetz (PflegeVG) vom 26. Mai 1994 (BGBl I S. 1014, ber. I S. 2797);
   • Art. 26 Agrarsozialreformgesetz 1995 (ASRG 1995) vom 29. Juli 1994 (BGBl I S. 1890);
   • Art. 12 Abs. 38 Postneuordnungsgesetz (PTNeuOG) vom 14. September 1994 (BGBl I S. 2325, ber. 1996 I S. 103);
   • Art. 6 Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG) vom 27. September 1994 (BGBl I S. 2624, ber. 1995 I S. 110);
   • Art. 22 Jahressteuergesetz 1996 (JStG 1996) vom 11. Oktober 1995 (BGBl I S. 1250, ber. 1996 I S. 714);
   • Art. 6 Gesetz zur Neuregelung der steuerrechtlichen Wohneigentumsförderung vom 15. Dezember 1995 (BGBl I S. 1783, ber. 1996 I S. 321);
   • Art. 1 Jahressteuergesetz 1997 (JStG 1997) vom 20. Dezember 1996 (BGBl I S. 2049);
   • Art. 6 Gesetz zur Fortsetzung der Unternehmenssteuerreform vom 29. Oktober 1997 (BGBl I S. 2590);
   • Art. 2 Gesetz zur Anpassung steuerlicher Vorschriften der Land- und Forstwirtschaft vom 29. Juni 1998 (BGBl I S. 1692);
   • Art. 17 Steuer-Euroglättungsgesetz (StEuglG) vom 19. Dezember 2000 (BGBl I S. 1790);
   • Art. 20 Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001 (BGBl I S. 2376);
   • Art. 105 Siebente Zuständigkeitsanpassungs-Verordnung vom 29. Oktober 2001 (BGBl I S. 2785, ber. 2002 I S. 2972);
   • Art. 1 Gesetz zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 10. Dezember 2001 (BGBl I S. 3435);
   • Art. 14 Steueränderungsgesetz 2001 (StÄndG 2001) vom 20. Dezember 2001 (BGBl I S. 3794);
   • Art. 115 Neunte Zuständigkeitsanpassungsverordnung vom 31. Oktober 2006 (BGBl I S. 2407, ber. 2007 I S. 2149);
   • Art. 8 Gesetz über steuerliche Begleitmaßnahmen zur Einführung der Europäischen Gesellschaft und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (SEStEG) vom 7. Dezember 2006 (BGBl I S. 2782, ber. 2007 I S. 68);
   • Art. 18 Jahressteuergesetz 2007 (JStG 2007) vom 13. Dezember 2006 (BGBl I S. 2878);
   • Art. 13a Nr. 1 Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente und der Durchführungsrichtlinie der Kommission (Finanzmarktrichtlinie-Umsetzungsgesetz) vom 16. Juli 2007 (BGBl I S. 1330);
   • Art. 21 Jahressteuergesetz 2008 (JStG 2008) vom 20. Dezember 2007 (BGBl I S. 3150);
   • Art. 2 Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetz – ErbStRG) vom 24. Dezember 2008 (BGBl I S. 3018);
   • Art. 13 Jahressteuergesetz 2010 (JStG 2010) vom 8. Dezember 2010 (BGBl I S. 1768);
   • Art. 7 Steuervereinfachungsgesetz 2011 vom 1. November 2011 (BGBl I S. 2131);
   • Art. 10 Gesetz zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften (Beitreibungsrichtlinie-Umsetzungsgesetz – BeitrRLUmsG) vom 7. Dezember 2011 (BGBl I S. 2592);
   • Art. 13 Abs. 3 Gesetz zur Neuordnung der Organisation der landwirtschaftlichen Sozialversicherung (LSV-Neuordnungsgesetz – LSV-NOG) vom 12. April 2012 (BGBl I S. 579);
   • Art. 20 Gesetz zur Umsetzung der Amtshilferichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften (Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz – AmtshilfeRLUmsG) vom 26. Juni 2013 (BGBl I S. 1809);
   • Art. 3 Gesetz zur Anpassung des Investmentsteuergesetzes und anderer Gesetze an das AIFM-Umsetzungsgesetz (AIFM-Steuer-Anpassungsgesetz – AIFM-StAnpG) vom 18. Dezember 2013 (BGBl I S. 4318);
   • Art. 6 Gesetz zur Anpassung steuerlicher Regelungen an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2014 (BGBl I S. 1042);
   • Art. 231 Zehnte Zuständigkeitsanpassungsverordnung vom 31. August 2015 (BGBl I S. 1474);
   • Art. 9 Steueränderungsgesetz 2015 vom 2. November 2015 (BGBl I S. 1834);
   • Art. 2 Gesetz zur Anpassung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2016 (BGBl I S. 2464);
   • Art. 1 und 2 des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) vom 26. November.2019 (BGBl. I S. 1794, BStBl I S. 1319);
   • Art. 7 und 8 des Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2019/1160 zur Änderung der Richtlinien 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hinblick auf den grenzüberschreitenden Vertrieb von Organismen für gemeinsame Anlagen (Fondsstandortgesetz – FoStoG) vom 3. Juni 2021 (BGBl. I S. 1498);
   • Verordnung zur Neufassung der Anlagen 27 bis 33 des Bewertungsgesetzes vom 29. Juni 2021 (BGBl. I S. 2290);
   • Art. 1 und 2 des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 2931);
   • Berichtigung der Verordnung zur Neufassung der Anlagen 27 bis 33 des Bewertungsgesetzes vom 12. Oktober 2021 (BGBl. I S. 4831);
   • Art. 19 und 20 Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) vom 16. Dezember 2022 (BGBl I S. 2294);
   • Art. 31 Gesetz zur Förderung geordneter Kreditzweitmärkte und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2021/2167 über Kreditdienstleister und Kreditkäufer sowie zur Änderung weiterer finanzrechtlicher Bestimmungen (Kreditzweitmarktförderungsgesetz) vom 22. Dezember 2023 (BGBl I Nr. 411);
   • Art. 31 Viertes Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz) vom 23. Oktober 2024 (BGBl I Nr. 323);
   • Art. 35 und 36 Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) vom 2. Dezember 2024 (BGBl I Nr. 387).
2. die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. November 2021 zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 (AEBewGrSt) (BStBl I S. 2334);
3. die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. November 2021 zur Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2025 (AEBewGrSt) (BStBl I S. 2369);
4. das Grundsteuergesetz (GrStG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. August 1973 unter Berücksichtigung der Änderungen durch
   • Art. 15 Einführungsgesetz zur Abgabenordnung (EGAO) vom 14. Dezember 1976 (BGBl I S. 3341);
   • Anlage I Kap. IV Sachgebiet B Abschn. II Nr. 30 Einigungsvertragsgesetz vom 23. September 1990 (BGBl II S. 885, 986);
   • Art. 12 Standortsicherungsgesetz (StandOG) vom 13. September 1993 (BGBl I S. 1569);
   • Art. 6 Abs. 56 Eisenbahnneuordnungsgesetz (ENeuOG) vom 27. Dezember 1993 (BGBl I S. 2378, ber. 1994 I S. 2439);
   • Art. 12 Abs. 43 Postneuordnungsgesetz (PTNeuOG) vom 14. September 1994 (BGBl I S. 2325, ber. 1996 I S. 103);
   • Art. 9 Gesetz zur Fortsetzung der Unternehmenssteuerreform vom 29. Oktober 1997 (BGBl I S. 2590);
   • Art. 9 Nr. 5 Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zur Insolvenzordnung und anderer Gesetze (EGInsOÄndG) vom 19. Dezember 1998 (BGBl I S. 3836);
   • Art. 11 Steuerbereinigungsgesetz 1999 (StBereinG 1999) vom 22. Dezember 1999 (BGBl I S. 2601);
   • Art. 21 Steuer-Euroglättungsgesetz (StEuglG) vom 19. Dezember 2000 (BGBl I S. 1790);
   • Art. 29 Gesetz zur Umbenennung des Bundesgrenzschutzes in Bundespolizei vom 21. Juni 2005 (BGBl I S. 1818);
   • Art. 6 Gesetz zur Beschleunigung der Umsetzung von Öffentlich Privaten Partnerschaften und zur Verbesserung gesetzlicher Rahmenbedingungen für Öffentlich Private Partnerschaften vom 1. September 2005 (BGBl I S. 2676);
   • Art. 38 Jahressteuergesetz 2009 (JStG 2009) vom 19. Dezember 2008 (BGBl I S. 2794);
   • Art. 3 Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) vom 26. November 2019 (BGBl I S. 1794);
   • Art. 1 Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung vom 30. November 2019 (BGBl I S. 1875);
   • Art. 31 Jahressteuergesetz 2020 (JStG 2020) vom 21. Dezember 2020 (BGBl I S. 3096);
   • Art. 3 Gesetz zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) vom 16. Juli 2021 (BGBl I S. 2931);
   • Art. 19, 20 und 21 Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) vom 16. Dezember 2022 (BGBl I S. 2294);
   • Art. 34 Viertes Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz) vom 23. Oktober 2024 (BGBl I Nr. 323);
   • Art. 32 Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) vom 2. Dezember 2024 (BGBl I Nr. 387).
5. die koordinierten Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 22. Juni 2022 zur Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1. Januar 2025 (AEGrStG) (BStBl I S. 1171);
6. die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. November 2003 (BGBl I S. 2346);
7. die Erklärungsvordrucke und Ausfüllanleitungen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts in der mit BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2021 (IV C 7 – S 3001/19/10003 :011; 2021/1238500; BStBl I S. 2391) bekannt gemachten Fassung, unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF-Schreiben vom 19. Oktober 2022 (IV C 7 - S 3001/19/10003 :011; 2022/1027769; BStBl I S. 1443) und 24. Januar 2025 (IV D 4 - S 3332/00002/001/035; COO.7005.100.2.11141161; BStBl I S. 376);
8. Der Erkärungsvordruck und die Ausfüllanleitung zur Grundsteuer-Änderungsanzeige in der mit BMF-Schreiben vom 27. Januar 2025 (IV D 4 - S 3243/00003/002/182; COO.7005.100.3.11141347; BStBl I S. 398) bekannt gemachten Fassung.