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BMF Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer
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Auswahl der Jahresausgaben des Handbuches

  • Ausgabe 2022/2025
  • Amtliche Handbücher
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GrStH 2022/2025
  • Inhaltsübersicht
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  • Abkürzungsverzeichnis
  • A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
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    A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
    • Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
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      Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
      • Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
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        Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
        • A. Allgemeines
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          A. Allgemeines
          • § 218 Vermögensarten
          • § 219 Feststellung von Grundsteuerwerten
          • § 220 Ermittlung der Grundsteuerwerte
          • § 221 Hauptfeststellung
          • § 222 Fortschreibungen
          • § 223 Nachfeststellung
          • § 224 Aufhebung des Grundsteuerwerts
          • § 225 Änderung von Feststellungsbescheiden
          • § 226 Nachholung einer Feststellung
          • § 227 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen
          • § 228 Erklärungs- und Anzeigepflicht
          • § 229 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
          • § 230 Abrundung
          • § 231 Abgrenzung von in- und ausländischem Vermögen
        • B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
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          B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 232 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
            • § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen
            • § 234 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
            • § 235 Feststellungszeitpunkt
            • § 236 Bewertungsgrundsätze
            • § 237 Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 238 Zuschläge zum Reinertrag
            • § 239 Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 240 Kleingartenland und Dauerkleingartenland
          • II. Besondere Vorschriften
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            II. Besondere Vorschriften
            • a) Landwirtschaftliche Nutzung
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              a) Landwirtschaftliche Nutzung
              • § 241 Tierbestände
            • b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
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              b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
              • § 242 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
        • C. Grundvermögen
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          C. Grundvermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 243 Begriff des Grundvermögens
            • § 244 Grundstück
            • § 245 Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz
          • II. Unbebaute Grundstücke
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            II. Unbebaute Grundstücke
            • § 246 Begriff der unbebauten Grundstücke
            • § 247 Bewertung der unbebauten Grundstücke
          • III. Bebaute Grundstücke
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            III. Bebaute Grundstücke
            • § 248 Begriff der bebauten Grundstücke
            • § 249 Grundstücksarten; Abgrenzung
            • § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke
            • § 251 Mindestwert
            • § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren
            • § 253 Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags; Restnutzungsdauer
            • § 254 Rohertrag des Grundstücks
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            • § 256 Liegenschaftszinssätze
            • § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
            • § 258 Bewertung im Sachwertverfahren
            • § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts
            • § 260 Wertzahlen
          • IV. Sonderfälle
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            IV. Sonderfälle
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          • V. Ermächtigungen
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            V. Ermächtigungen
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      • Dritter Teil – Schlussbestimmungen
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        Dritter Teil – Schlussbestimmungen
        • § 264 Bekanntmachung
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      • Anlagen
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        Anlagen
        • Anlage 27 (zu § 237 Absatz 2) Landwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 28 (zu § 237 Absatz 3) Forstwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 29 (zu § 237 Absatz 4) Weinbauliche Nutzung
        • Anlage 30 (zu § 237 Absatz 5) Gärtnerische Nutzung
        • Anlage 31 (zu § 237 Absatz 6 und 7) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sowie Abbauland, Geringstland und Unland
        • Anlage 32 (zu § 237 Absatz 8) Nutzungsart Hofstelle
        • Anlage 33 (zu § 238 Absatz 2) Weitere den Ertragswert erhöhende Umstände
        • Anlage 34 (zu § 241 Absatz 5) Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
        • Anlage 35 (zu § 241 Absatz 5) Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
        • Anlage 36 (zu den §§ 251 und 257 Absatz 1) Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern
        • Anlage 37 (zu § 253 Absatz 2) Vervielfältiger
        • Anlage 38 (zu § 253 Absatz 2 und § 259 Absatz 4) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
        • Anlage 39 (zu § 254) Ermittlung des Rohertrags
        • Anlage 40 (zu § 255) Bewirtschaftungskosten
        • Anlage 41 (zu § 257 Absatz 2) Abzinsungsfaktoren
        • Anlage 42 (zu § 259 Absatz 1) Normalherstellungskosten
        • Anlage 43 (zu § 260) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8
    • Grundsteuergesetz
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      Grundsteuergesetz
      • Abschnitt I Steuerpflicht
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        Abschnitt I Steuerpflicht
        • § 1 Heberecht
        • § 2 Steuergegenstand
        • § 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger
        • § 4 Sonstige Steuerbefreiungen
        • § 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz
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        • § 10 Steuerschuldner
        • § 11 Persönliche Haftung
        • § 12 Dingliche Haftung
      • Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
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        Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
        • § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag
        • § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
        • § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
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      • Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
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        Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
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        • § 27 Festsetzung der Grundsteuer
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        • § 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen
        • § 31 Nachentrichtung der Steuer
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        Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
        • § 32 Erlass der Grundsteuer
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      • Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
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        Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
        • § 36 Sondervorschriften für die Hauptveranlagung 2025
        • § 37 Anwendung des Gesetzes
        • § 38 Bekanntmachung
  • B. Anhänge
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    B. Anhänge
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  • C. Stichwortverzeichnis

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  1. GrStH 2022/2025
  2. A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
  3. Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
  4. Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
  5. C. Grundvermögen
  6. III. Bebaute Grundstücke
  7. § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts

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  • § 258
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  • § 260

§ 259 Er­mitt­lung des Ge­bäu­de­sach­werts

S 3266

1Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Normalherstellungskosten des Gebäudes in Anlage 42 auszugehen.

2Der Gebäudenormalherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen nach Absatz 3 an den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten Normalherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes.

31Die Anpassung der Normalherstellungskosten erfolgt anhand der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindizes. 2Dabei ist auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft abzustellen, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils für das Vierteljahr vor dem Hauptfeststellungzeitpunkt ermittelt hat. 3Diese Preisindizes sind für alle Bewertungsstichtage des folgenden Hauptfeststellungszeitraums anzuwenden. 4Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.

41Vom Gebäudenormalherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Die Alterswertminderung ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38. 3Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist von einem der Verlängerung entsprechenden späteren Baujahr auszugehen. 4Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist mit mindestens 30 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen. 5Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist die Alterswertminderung abweichend von den Sätzen 2 bis 4 auf das Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer begrenzt.

Anwendungserlass

A 259.1
Ermittlung des Gebäudesachwerts; Normalherstellungskosten (NHK)

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A 259.1

1Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nicht von den tatsächlichen, sondern von den gewöhnlichen Herstellungskosten auszugehen (vgl. § 259 Absatz 1 BewG). 2Die anzusetzenden NHK sind abhängig von der Gebäudeart und dem Baujahr und ergeben sich aus der Anlage 42 zum BewG.

Anwendungserlass

A 259.2
Gebäudeart

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A 259.2

11Bei der Ermittlung der nach Anlage 42, II. Teil zum BewG für die NHK und nach Anlage 38 zum BewG für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmenden Gebäudeart ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil, siehe A 259.6 Absatz 1) abzustellen. 2Entscheidend für die Einstufung des Gebäudes oder Gebäudeteils ist allein das durch die Hauptnutzung entstandene Gesamtgepräge. 3Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume (z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern oder separater Büroraum im Autohaus) sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.

21Nach Tz. 20 der Anlage 42, II. Teil zum BewG und nach der Anlage 38 zum BewG sind für nicht aufgeführte Gebäudearten die NHK sowie die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten (Auffangklausel). 2Zu diesem Zweck ist bei Geschäftsgrundstücken, dem Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist.

Beispiele:
Nicht aufgeführte GebäudeartVergleichbar mit GebäudeartGesamtnutzungsdauerGebäudeart

Abfertigungsgebäude, Terminal, Bahnhofshalle

Betriebs- und Werkstätten, mehrgeschossig, hoher Hallenanteil; industrielle Produktionsgebäude, überwiegend Skelettbauweise40 Jahre11.2

Apotheke, Boutique, Laden

Kauf- und Warenhäuser50 Jahre10.2
Bar, Tanzbar, NachtclubBeherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen40 Jahre8
Baumarkt, Discountermarkt, GartenzentrumVerbrauchermärkte30 Jahre10.1
BürgerhausGemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude, Vereinsheime40 Jahre4

Einkaufszentrum (Shopping-Center, Shopping-Mall)

Kauf- und Warenhäuser50 Jahre10.2

Gewerblich genutzte freistehende Überdachung

Lagergebäude ohne Mischnutzung, Kaltlager40 Jahre12.1

Großraumdisco, Kino, Konzertsaalbau

Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude, Vereinsheime40 Jahre4

Indoor-Spielplatz, Kletter-, Kart-, Skihalle

Sporthallen40 Jahre9.1
Jugendheim, TagesstätteWohnheime, Internate, Alten- und Pflegeheime50 Jahre6

Logistikzentrum (Lagerung, Verwaltung, Kommissionierung, Verteilung und Umschlag), soweit keine Abgrenzung eigener Gebäudeteile möglich ist

Lagergebäude40 Jahre12.1, 12.2 oder 12.3

Markthalle, Großmarkthalle

Verbrauchermärkte30 Jahre10.1

Mehrfamilienhaus, Wohnhaus auf gemischt genutzten Grundstücken (vgl. Beispiel 3, A 259.6 Absatz 1)

Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)80 Jahre1

Möbelhaus, eingeschossig

Verbrauchermärkte30 Jahre10.1

Möbelhaus, mehrgeschossig

Kauf- und Warenhäuser50 Jahre10.2

Parkhaus

Hochgaragen, Tiefgaragen und Nutzfahrzeuggaragen40 Jahre16

Pferdestall

Gesamtnutzungsdauer: Reithallen, ehemalige landwirtschaftliche Mehrzweckhallen, Scheunen und Ähnliches, NHK: Stallbauten30 Jahre15

Restaurant

Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen40 Jahre8

Therme, Saunalandschaf

Freizeitbäder, Kur- und Heilbäder40 Jahre9.3

Waschstraße

Betriebs- und Werkstätten, Industrie- und Produktionsgebäude, eingeschossig oder mehrgeschossig, ohne Hallenanteil; industrielle Produktionsgebäude, Massivbauweise40 Jahre11.1

Wochenendhaus i. S. v. A 249.9 Satz 4 (kein Fall des A 249.2 Satz 7)

 

Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)80 Jahre1

31Bei der Bewertung von Teileigentum ist zur Bestimmung der Gebäudeart auf die bauliche Gestaltung des Teileigentums abzustellen.

Beispiel:

Discountermarkt unterhalb eines Wohnhauses mit Eigentumswohnungen

Der Discountermarkt als Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und ist im Sachwertverfahren mit den NHK der Gebäudeart 10.1 (entsprechend Verbrauchermärkte) zu bewerten. Die Eigentumswohnungen bilden jede für sich ebenfalls eine eigene wirtschaftliche Einheit, die im Ertragswertverfahren zu bewerten ist.

2Unterscheiden sich die bauliche Gestaltung des Teileigentums und des übrigen Gesamtgebäudes nicht voneinander, ist in der Regel das Gesamtgepräge des Gebäudes maßgebend.

Beispiel:

Zur Bewertung eines Teileigentums als Rechtsanwalts-, Notar- oder Arztpraxis in einem mehrgeschossigen Wohnhaus, welches baulich wie ein vergleichbares Wohnungseigentum gestaltet ist, ist es sachgerecht, die NHK der Gebäudeart 1 (gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)) heranzuziehen. Befindet sich ein solches Teileigentum z. B. in einem Büro- und Geschäftsgebäude, können die NHK der Gebäudeart 3 (Bürogebäude, Verwaltungsgebäude) zugrunde gelegt werden.

4Bei einem gemischt genutzten Gebäude (siehe A 249.8 Satz 2) beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer einheitlich 80 Jahre, die NHK ergeben sich unabhängig von der konkreten Nutzung aus der Gebäudeart 1 der Anlage 42 zum BewG.

Beispiel:

In einem Gebäude (Baujahr 1987) befindet sich im Erdgeschoss eine Apotheke, die darüber liegenden drei Etagen sind zu Wohnzwecken vermietet. Es liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor. Die noch nicht indizierten NHK nach Anlage 42 zum BewG für die gesamte Bruttogrundfläche betragen 695 €/m², die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt für das gesamte Gebäude einheitlich 80 Jahre.

Anwendungserlass

A 259.3
Baupreisindex

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A 259.3

1Die in der Anlage 42, II. Teil zum BewG enthaltenen NHK mit Kostenstand 2010 sind auf den Hauptfeststellungszeitpunkt umzurechnen. 2Für diese Anpassung ist nach § 259 Absatz 3 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Nichtwohngebäuden jeweils für das Vierteljahr vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt hat, abzustellen. 3Diese Preisindizes sind für alle Feststellungszeitpunkte des jeweiligen Hauptfeststellungszeitraums anzuwenden. 4Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Baupreisindizes im Bundessteuerblatt.  

5
BMF-Schreiben vom 11. Februar 2022 (IV C 7 – S 3266/22/10001 :001; DOK 2022/0152511), BStBl I 2022 S. 182.

Anwendungserlass

A 259.4
Brutto-Grundfläche (BGF)

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A 259.4

11Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1:2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (siehe Anlage 42, I. Teil zum BewG). 2Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. 3Die BGF sind in Quadratmeter anzugeben.

21Bei der Ermittlung der BGF wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

  • Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
  • Bereich c: nicht überdeckt

2Die NHK berücksichtigen nur die BGF der Bereiche a und b. 3Der Bereich c wird nicht erfasst. 4Siehe Abbildung 8.

Abbildung 8: Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c
Abbildung 8: Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c

31Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) in Höhe der Boden- oder Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. 2BGF des Bereiches b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln. 3BGF von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen. 4Nicht zur BGF gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen (z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken). 5Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der BGF werden:

  • Kriechkeller,
  • Kellerschächte,
  • Außentreppen,
  • nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken,
  • Balkone (auch wenn sie überdeckt sind) und
  • Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

6Auf die BGF anzurechnen sind nutzbare Dachgeschossflächen (siehe Abbildung 9)

Abbildung 9: Anrechnung der Grundfläche der Dachgeschossebene bei der Ermittlung der BGF
Abbildung 9: Anrechnung der Grundfläche der Dachgeschossebene bei der Ermittlung der BGF

Anwendungserlass

A 259.5
Alterswertminderung

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A 259.5

11Vom Gebäudenormalherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird grundsätzlich nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 zum BewG bestimmt. 3Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts zu bestimmen. 4Die Alterswertminderung ist auf maximal 70 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts begrenzt (siehe A 259.5 Absatz 6). A 259.5

21Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 38 zum BewG zu entnehmen. 2Sie richtet sich nach der Grundstücksart im Sinne des § 250 BewG und den in der Anlage 38 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten. 3Die Gesamtnutzungsdauer für nicht aufgeführte Gebäudearten ist aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten (siehe A 259.2 Absatz 2). 4Wird ein Gebäude mit nichtselbständigen Gebäudeteilen unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart des § 250 BewG wie folgt vorzunehmen:

  1. 1Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Geschäftsgrundstück, das aus einem Gebäude mit nicht selbständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart) besteht, ist zur Ermittlung einer einheitlichen Alterswertminderung im Hauptfeststellungszeitpunkt die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstücke laut Anlage 38 zum BewG anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. 2Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Wohnungen) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.
  2. Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 80 Jahren anzunehmen.

3Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein fiktiv späteres Baujahr (siehe A 259.5 Absatz 4) anzunehmen oder die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (siehe A 259.5 Absatz 5) zu berücksichtigen sein.

41Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes geführt haben, ist von einem entsprechend späteren Baujahr auszugehen. 2Von einer solchen wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer ist nur bei einer Kernsanierung auszugehen (siehe hierzu A 253.1 Absatz 3). 3Das fiktive Baujahr ermittelt sich aus Vereinfachungsgründen aus dem Jahr der Kernsanierung abzüglich 10 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. 4Mit dem pauschalen Abschlag in Höhe von 10 Prozent wird die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz berücksichtigt.

Beispiel:

Baujahr 1970, Kernsanierung 2008, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer 50 Jahre.

10 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (50 Jahre) = 5 Jahre

Fiktives Baujahr: 2008 ./. 5 Jahre = 2003

51Besteht für das Gebäude eine Abbruchverpflichtung, ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (siehe § 259 Absatz 4 Satz 5 BewG). 2Zu einer erst nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt vereinbarten Abbruchverpflichtung siehe A 253.1 Absatz 5 Satz 4.

61Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist grundsätzlich mit mindestens 30 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen (§ 259 Absatz 4 Satz 4 BewG). 2Diese Restwertregelung berücksichtigt typisierend, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude kann dieser Mindestansatz unterschritten werden.

"Alterswertminderung (%)" = "Gebäudealter im Hauptfensterstellungszeitpunkt"/"tatsächliche Gesamtnutzungsdauer (Jahr der Abbruchverpflichtung./.Baujahr)" x 100

Anwendungserlass

A 259.6
Grundstück mit mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen

aufklappen zuklappen
A 259.6

11Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbständigkeit, die verschiedene Bauarten aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. 2NHK, BGF und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln. 3Für selbständige Gebäude oder Gebäudeteile, für die in den Anlagen zum BewG keine Gebäudeart ausgewiesen ist, sind die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten und die NHK aus den NHK vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten (siehe A 259.2 Absatz 2). 4Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken mit mehreren selbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen können sich – je nach Nutzung – unterschiedliche Gesamtnutzungsdauern ergeben.

Beispiel 1:

In einem Gebäude (Baujahr 2020) werden die unteren Etagen von einem Warenhaus genutzt. In den darüber liegenden Etagen wird ein Hotel betrieben. Außerdem befindet sich in dem Gebäude eine Tiefgarage, die von den Warenhauskunden und den Hotelgästen genutzt wird.

Warenhaus, Hotel und Tiefgarage sind jeweils baulich selbständig abgrenzbare Gebäudeteile, die gesondert zu bewerten sind.

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer gemäß Anlage 38 zum BewGNHK in € /m² BGF (Gebäudeart) gemäß Anlage 42, Teil II zum BewG
Warenhaus50 Jahre1.633 (10.2)
Hotel40 Jahre1.859 (8)
Tiefgarage40 Jahre623 (16)
Beispiel 2:

In einem Gebäude (Baujahr 2005) befindet sich ein Autohaus mit angeschlossener Werkstatt.

Da sich der Ausstellungsteil des Autohauses aufgrund der höherwertigen Bauart und der Schaufensterfront baulich von der Werkstatt (einfache, zweckmäßige, industrielle Bauart) unterscheidet, sind beide Gebäudeteile gesondert zu bewerten.

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer gemäß Anlage 38 zum BewGNHK in € /m² BGF (Gebäudeart) gemäß Anlage 42, Teil II zum BewG

Gebäudeteil Ausstellung/ Beratung/Verkauf

30 Jahre1.277 (10.3)
Werkstatt40 Jahre1.200 (11.1)
Beispiel 3:

Zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören zwei Gebäude: das 1970 errichtete Wohnhaus eines Künstlers sowie ein 2005 errichtetes Atelier mit Werkstatt. Die Ermittlung der Grundstücksart nach dem Verhältnis von Wohn- und Nutzflächen führt zu einem im Sachwertverfahren zu bewertenden gemischt genutzten Grundstück. Die NHK für das Wohnhaus sind aus den NHK einer vergleichbaren Gebäudeart abzuleiten, da ein (reines) Wohngebäude in Anlage 42, Teil II zum BewG nicht genannt wird. Im vorliegenden Fall ist es sachgerecht, für das Wohnhaus die NHK der Gebäudeart 1 „Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)“ zugrunde zu legen, da diese am ehesten den NHK des zu bewertenden Gebäudes entsprechen (vgl. A 259.2 Absatz 2).

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer gemäß Anlage 38 zum BewGNHK in € /m² BGF (Gebäudeart) gemäß Anlage 42, Teil II zum BewG
Wohnhaus80 Jahre695 (1)

Atelier/Werkstatt

40 Jahre1.200 (11.1)

21Anbauten teilen grundsätzlich auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. 2Ist dagegen anzunehmen, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Alterswertminderung als das Hauptgebäude haben wird, gilt Absatz 1 entsprechend. 3Für Aufstockungen ist grundsätzlich das Baujahr der unteren Geschosse zu Grunde zu legen. 4Es ist jedoch zu prüfen, ob die baulichen Maßnahmen an dem Gebäude eine Kernsanierung darstellen und daher ein fiktiv späteres Baujahr anzunehmen ist (siehe A 259.5 Absatz 4).

31Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren nichtselbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Alterswertminderung auszugehen. 2Zur Bestimmung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten in diesen Fällen die Erläuterungen in A 259.5 Absatz 2.

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