1. der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,
2. das Erbbaurecht,
3. das Wohnungseigentum und das Teileigentum,
4. das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.

2 In das Grundvermögen sind nicht einzubeziehen:

1. Bodenschätze,
2. die Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind.

3 Einzubeziehen sind jedoch die Verstärkungen von Decken und die nicht ausschließlich zu einer Betriebsanlage gehörenden Stützen und sonstigen Bauteile wie Mauervorlagen und Verstrebungen.

• Anwendungserlass

  A 243.1
  Begriff des Grundvermögens

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  A 238.1

  11§ 243 BewG bestimmt den Begriff des Grundvermögens. 2Dazu gehören insbesondere der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör. 3Zum Grundvermögen gehören ebenso das Erbbaurecht i. S. d. Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) (siehe hierzu A 261.1), das Wohnungs- und Teileigentum (siehe hierzu A 249.5 und 249.6) sowie das Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht (siehe hierzu A 261.3) jeweils i. S. d. WEG.

  2Der Grund und Boden bezeichnet einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche und erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche (§ 905 BGB; siehe Einschränkung in Absatz 9).

  31Ein Gebäude ist ein Bauwerk, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist (vgl. BFH-Urteil vom 24. Mai 1963 III 140/60 U, BStBl III S. 376). 2Die feste Verbindung mit dem Boden ist gegeben, wenn einzelne oder durchgehende Fundamente vorhanden sind, das Bauwerk auf diese gegründet und dadurch mit dem Boden verankert ist. 3Für die Annahme eines Fundaments genügt jede gesonderte (eigene) Einrichtung, die eine feste Verbindung des aufstehenden Bauwerks mit dem Grund und Boden bewirkt. 4Eine feste Verbindung mit dem Boden liegt auch dann vor, wenn das Bauwerk durch sein Eigengewicht auf dem Grundstück festgehalten wird – sofern dieses Eigengewicht einer Verankerung gleichwertig ist – und das äußere Erscheinungsbild auf eine dauerhafte Nutzung hindeutet. 5Dies kann inbesondere bei Fertiggaragen oder Büro- und Wohncontainern, die ohne Fundament oder sonstige Verankerung auf dem Grund und Boden aufgestellt wurden, aber für eine längere Zeit genutzt werden sollen, der Fall sein (vgl. auch Tz. 2.5 der gleich lautenden Erlasse zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vom 5. Juni 2013 BStBl I S. 734, im Folgenden: „Abgrenzungserlass“). 6Bei auf dem Wasser schwimmenden Anlagen (bspw. Hausboote) handelt es sich mangels fester Verbindung mit dem Grund und Boden und wegen fehlender Standfestigkeit nicht um ein Gebäude (vgl. BFH-Urteil vom 26. Oktober 2011 II R 27/10, BStBl II 2012 S. 274).

  41Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen (§ 94 Absatz 2 BGB). 2Eine Sache ist zur Herstellung des Gebäudes eingefügt, wenn sie zwischen Teile eines Gebäudes gebracht und durch Einpassen an eine für sie bestimmte Stelle mit den sie umschließenden Stücken vereinigt und damit ihrer Zweckbestimmung zugeführt wird (vgl. BFH-Urteil vom 4. Mai 1962 III 348/60 U, BStBl III S. 333). 3Das sind z. B. Türen, Treppen, Fenster, eingebaute Möbel und Öfen, Badeinrichtungen, Zentralheizungs-, Warmwasser- und Brennstoffversorgungsanlagen sowie Aufzüge, auch wenn sie nachträglich eingebaut worden sind. 4In das Gebäude eingefügte Sachen, die Betriebsvorrichtungen sind, sind nach bürgerlichem Recht ebenfalls wesentliche Bestandteile des Gebäudes. 5Bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer sind sie jedoch nicht zu berücksichtigen (siehe Absatz 9). 6Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügt sind, gehören nach § 95 BGB nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes (vgl. BFH-Urteil vom 22. Oktober 1965 III 145/62 U, BStBl 1966 III S. 5).

  51Die Begriffe sonstige Bestandteile und Zubehör sind nach bürgerlichem Recht auszulegen. 2Zu den sonstigen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die übrigen wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks (siehe §§ 93 ff. BGB). 3Wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind neben den Gebäuden die mit einem Gebäude verbundenen Anbauten (z. B. Wintergärten). 4Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören auch die Außenanlagen. 5Sie werden bei der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer nicht gesondert angesetzt und sind mit dem Grundsteuerwert abgegolten (siehe A 247.1 Absatz 1 Satz 2 und A 258 Absatz 1 Satz 4). 6Dazu gehören insbesondere Platz- und Wegebefestigungen, Terrassen, Gartenanlagen, Umzäunungen sowie Leitungen und sonstige Anlagen außerhalb der Gebäude, welche der Versorgung und der Kanalisation dienen, nicht jedoch kleine Gebäude mit einem geringen Gebäudewert. 7Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteil des Grundstücks (vgl. § 96 BGB). 8Sie gehören zwar zum Grundvermögen, werden allerdings nicht gesondert als Grundstück erfasst und auch nicht bei der Bewertung des belasteten Grundstücks berücksichtigt. 9Das sind insbesondere Überbaurechte (§ 912 BGB) und Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB, z. B. Wege- oder Fensterrechte). 10Nicht zum Grundvermögen gehören Nutzungsrechte (so etwa Nießbrauchs- und Wohnungsrechte), da sie nach Inhalt und Entstehung nicht mit der Beschaffenheit des Grundstücks zusammenhängen.

  6Der Grundsteuerwert umfasst auch Nebengebäude und Zubehörräume (z. B. Keller-, Abstell- und Heizungsräume), wenn sie auf dem mit dem Hauptgebäude bebauten Grundstück stehen (z. B. Garagen) oder zusammen mit dem Grundstück genutzt werden.

  71Zubehör sind nach § 97 BGB bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem Verhältnis wirtschaftlicher Unterordnung stehen. 2Zubehör sind danach z. B. die dem Grundstückseigentümer gehörenden Treppenläufer, Beleuchtungskörper, Mülltonnen. 3Auch vom Grundstückseigentümer mitvermietete oder den Mietern zur Verfügung gestellte Waschmaschinen, Kühlschränke, Herde, Öfen u. Ä. sind Zubehör. 4Zubehör wird bei der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer nicht gesondert angesetzt und ist mit dem Grundsteuerwert abgegolten.

  8Das Grundvermögen ist vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen abzugrenzen (vgl. A 232.3 und 233 AEBewGrSt LuF 2025).

  91Nicht in das Grundvermögen einzubeziehen sind nach § 243 Absatz 2 BewG Bodenschätze sowie Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art einer Betriebsanlage (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Gebäudes oder, ohne Bestandteil eines Gebäudes zu sein, Bestandteile des Grundstücks sind. 2Der Abgrenzungserlass ist entsprechend anzuwenden.

• Anwendungserlass

  A 243.2
  Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen von den Betriebsgrundstücken der öffentlichen Verkehrsunternehmen

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  A 238.2

  1Betriebsvorrichtungen und damit nicht für Zwecke der Grundsteuer zu berücksichtigen sind insbesondere folgende Bauwerke und Anlagen:

  1. überdachte und allseitig umschlossene Personen-, Gepäck- und Expressgutüberführungen, die aus einer Außenwand eines Bahnhofsgebäudes führen und den Zugang zu den Bahnsteigen herstellen,
  2. überdachte Zu- und Abgänge zu den Bahnsteigen und Bahnsteigunterführungen (z. B. Treppen, Tunnel),
  3. Rolltreppen und Aufzüge, die dem Zu- und Abgang von Personen und Gütern zu den Verkehrsmitteln dienen,
  4. bei schienengebundenen Verkehrsmitteln:
     1. Bahnunterbau mit Bahnoberbau einschließlich dazugehörende Gründungen,
     2. Mauervorsprünge, Stützmauern und sonstige bauliche Anlagen, die den Bahnkörper tragen, stützen oder begrenzen,
     3. Lärmschutzeinrichtungen,
     4. Bahnsteige und Ladebahnsteige oder Ladebühnen,
     5. Freiladerampen, Rampen (selbst dann, wenn auf ihnen Güterhallen oder -schuppen ruhen),
     6. Schutzwehren in bahntechnischem Sinn (starke Einfriedungen, die an gefährdeten Stellen verhindern sollen, dass Fahrzeuge oder andere Gegenstände auf den Bahnkörper gelangen und dadurch Fahrthindernisse bereiten oder auf andere Weise den Bahnbetrieb gefährden; hierzu gehören z. B. Mauern, eiserne Geländer, Gitter, Prellsteine, Holz-, Beton- oder Stahlpfosten).

  21Ist ein Bauwerk teils Gebäude und teils Betriebsvorrichtung, so sind die Gebäudebestandteile von den Betriebsvorrichtungen zu trennen. 2Bspw. sind folgende Gebäudebestandteile den Gebäuden zuzurechnen:

  1. Eingangshallen der Stationen einer Hoch- oder Untergrundbahn,
  2. Wirtschaftsräume, Lagerräume, Verkaufsstände u. ä. in Bahnbögen oder Bahndämmen oder in sonstigen den Schienenstrang tragenden Anlagen. 

  3Die den Schienenstrang tragenden Anlagen selbst sind dagegen Betriebsvorrichtungen und damit nicht für Zwecke der Grundsteuer zu berücksichtigen.

  31Die Bahnsteighalle eines schienengebundenen Verkehrsmittels (vgl. Tz. 2.3 des Abgrenzungserlasses) ist als Gebäude zu erfassen – auch dann, wenn das Dach über den Gleisen zwar unterbrochen ist, das Hallendach aber aus einer geschlossenen Konstruktion (Verbindungsträger über den Gleisen) besteht. 2Eine Bahnsteigüberdachung eines schienengebundenen Verkehrsmittels, die nur den Bahnsteig, nicht aber die Gleise überdeckt, bietet aufgrund fehlender räumlicher Umschließung keinen Schutz gegen Witterungseinflüsse. 3Sie stellt eine Betriebsvorrichtung dar und ist damit nicht für Zwecke der Grundsteuer zu berücksichtigen. 4Steht eine Überdachung hingegen in baulicher Verbindung mit einem Gebäude, so ist sie Gebäudebestandteil. 5Die Merkmale der Standfestigkeit und der festen Verbindung mit dem Grund und Boden (vgl. Tz. 2.5 und 2.7 des Abgrenzungserlasses) sind bei Bahnsteighallen und Bahnsteigüberdachungen auch dann gegeben, wenn sie auf einer Betriebsvorrichtung ruhen.

  41Haltestellenüberdachungen und Wartehäuser sind dann als Gebäude zu bewerten, wenn sie durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewähren (vgl. Tz. 2.3 des Abgrenzungserlasses). 2Haltestellenüberdachungen mit Rückwand, aber ohne Seitenwände gelten nur dann als Gebäude, wenn die von ihnen überdachte Fläche mehr als 30 m² beträgt (siehe FG Berlin vom 2. März 1983, II 51/80, EFG 1984 S. 11). 3Haltestellenüberdachungen mit einseitiger oder beiderseitiger Seitenverkleidung gelten nur dann als Gebäude, wenn die Seitenverkleidung so breit ist (ca. 1,20 m), dass durch die räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse besteht. 4In kleinen Wartehallen mit Rückwand und solchen Seitenwänden, die an der Vorderseite zu etwa zwei Drittel verkleidet sind und eine nicht schließbare Zutrittsmöglichkeit haben, ist in der Regel nur ein vorübergehender Aufenthalt möglich. 5Sie gelten daher nur dann als Gebäude, wenn ihre Grundfläche mehr als 15 m² beträgt.

  51Tunnelanlagen, die unmittelbar dem öffentlichen Verkehr mit Schienenbahnen, Oberleitungsomnibussen oder Kraftomnibussen dienen, sind Betriebsvorrichtungen und damit nicht für Zwecke der Grundsteuer zu berücksichtigen. 2Zu den Tunnelanlagen gehören auch die unterirdischen Bahnhöfe einschließlich deren Zu- und Abgänge, Verteilergeschosse und Sperrenvorräume. 3Unterirdische Eingangshallen sind dagegen Gebäude, wenn dieser Teil der unterirdischen Anlage gegenüber dem unterirdischen Bahnhof und dem Sperrenvorraum räumlich abgrenzbar ist. 4Das ist z. B. dann nicht der Fall, wenn die Eingangshalle gleichzeitig als Fußgängerunterführung benutzt wird. 5Im Übrigen ist für die Einordnung einer unterirdischen Eingangshalle als Gebäude die Verkehrsauffassung entscheidend.

  6Unterirdische Räumlichkeiten wie Diensträume, Werkstatträume, Garagen, Lagerräume, Sozialräume, Kinos, Friseurläden, Verkaufsläden, Verkaufskioske, Bahnhofswirtschaften, Bahnhofshotels und dergleichen sind als Gebäude zu bewerten.

  71Maschinenräume und Transformatorenräume sind nur dann als Gebäude zu bewerten, wenn sich in ihnen Menschen nicht nur vorübergehend aufhalten können. 2Die Gebäudeeigenschaft geht nicht verloren, wenn der Aufenthalt von Menschen während eines Betriebsvorgangs vorübergehend nicht möglich ist (vgl. Tz. 2.4 des Abgrenzungserlasses).