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BMF Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer
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Auswahl der Jahresausgaben des Handbuches

  • Ausgabe 2022/2025
  • Amtliche Handbücher
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GrStH 2022/2025
  • Inhaltsübersicht
  • Vorwort
  • Abkürzungsverzeichnis
  • A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
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    A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
    • Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
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      Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
      • Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
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        Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
        • A. Allgemeines
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          A. Allgemeines
          • § 218 Vermögensarten
          • § 219 Feststellung von Grundsteuerwerten
          • § 220 Ermittlung der Grundsteuerwerte
          • § 221 Hauptfeststellung
          • § 222 Fortschreibungen
          • § 223 Nachfeststellung
          • § 224 Aufhebung des Grundsteuerwerts
          • § 225 Änderung von Feststellungsbescheiden
          • § 226 Nachholung einer Feststellung
          • § 227 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen
          • § 228 Erklärungs- und Anzeigepflicht
          • § 229 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
          • § 230 Abrundung
          • § 231 Abgrenzung von in- und ausländischem Vermögen
        • B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
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          B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 232 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
            • § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen
            • § 234 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
            • § 235 Feststellungszeitpunkt
            • § 236 Bewertungsgrundsätze
            • § 237 Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 238 Zuschläge zum Reinertrag
            • § 239 Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 240 Kleingartenland und Dauerkleingartenland
          • II. Besondere Vorschriften
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            II. Besondere Vorschriften
            • a) Landwirtschaftliche Nutzung
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              a) Landwirtschaftliche Nutzung
              • § 241 Tierbestände
            • b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
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              b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
              • § 242 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
        • C. Grundvermögen
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          C. Grundvermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 243 Begriff des Grundvermögens
            • § 244 Grundstück
            • § 245 Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz
          • II. Unbebaute Grundstücke
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            II. Unbebaute Grundstücke
            • § 246 Begriff der unbebauten Grundstücke
            • § 247 Bewertung der unbebauten Grundstücke
          • III. Bebaute Grundstücke
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            III. Bebaute Grundstücke
            • § 248 Begriff der bebauten Grundstücke
            • § 249 Grundstücksarten; Abgrenzung
            • § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke
            • § 251 Mindestwert
            • § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren
            • § 253 Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags; Restnutzungsdauer
            • § 254 Rohertrag des Grundstücks
            • § 255 Bewirtschaftungskosten
            • § 256 Liegenschaftszinssätze
            • § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
            • § 258 Bewertung im Sachwertverfahren
            • § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts
            • § 260 Wertzahlen
          • IV. Sonderfälle
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            IV. Sonderfälle
            • §  261 Erbbaurecht; Begriff des Erbbaurechts
            • § 262 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
          • V. Ermächtigungen
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            V. Ermächtigungen
            • §  263 Ermächtigungen
      • Dritter Teil – Schlussbestimmungen
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        Dritter Teil – Schlussbestimmungen
        • § 264 Bekanntmachung
        • § 265 Anwendungsvorschriften
        • § 266 Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils; Allgemeines
      • Anlagen
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        Anlagen
        • Anlage 27 (zu § 237 Absatz 2) Landwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 28 (zu § 237 Absatz 3) Forstwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 29 (zu § 237 Absatz 4) Weinbauliche Nutzung
        • Anlage 30 (zu § 237 Absatz 5) Gärtnerische Nutzung
        • Anlage 31 (zu § 237 Absatz 6 und 7) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sowie Abbauland, Geringstland und Unland
        • Anlage 32 (zu § 237 Absatz 8) Nutzungsart Hofstelle
        • Anlage 33 (zu § 238 Absatz 2) Weitere den Ertragswert erhöhende Umstände
        • Anlage 34 (zu § 241 Absatz 5) Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
        • Anlage 35 (zu § 241 Absatz 5) Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
        • Anlage 36 (zu den §§ 251 und 257 Absatz 1) Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern
        • Anlage 37 (zu § 253 Absatz 2) Vervielfältiger
        • Anlage 38 (zu § 253 Absatz 2 und § 259 Absatz 4) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
        • Anlage 39 (zu § 254) Ermittlung des Rohertrags
        • Anlage 40 (zu § 255) Bewirtschaftungskosten
        • Anlage 41 (zu § 257 Absatz 2) Abzinsungsfaktoren
        • Anlage 42 (zu § 259 Absatz 1) Normalherstellungskosten
        • Anlage 43 (zu § 260) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8
    • Grundsteuergesetz
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      Grundsteuergesetz
      • Abschnitt I Steuerpflicht
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        Abschnitt I Steuerpflicht
        • § 1 Heberecht
        • § 2 Steuergegenstand
        • § 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger
        • § 4 Sonstige Steuerbefreiungen
        • § 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz
        • § 6 Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz
        • § 7 Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 8 Teilweise Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 9 Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer
        • § 10 Steuerschuldner
        • § 11 Persönliche Haftung
        • § 12 Dingliche Haftung
      • Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
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        Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
        • § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag
        • § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
        • § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
        • § 16 Hauptveranlagung
        • § 17 Neuveranlagung
        • § 18 Nachveranlagung
        • § 19 Anzeigepflicht
        • § 20 Aufhebung des Grundsteuermessbetrags
        • § 21 Änderung von Steuermessbescheiden
        • § 22 Zerlegung des Steuermessbetrags
        • § 23 Zerlegungsstichtag
        • § 24 Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich
      • Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
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        Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
        • § 25 Festsetzung des Hebesatzes
        • § 26 Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze
        • § 27 Festsetzung der Grundsteuer
        • § 28 Fälligkeit
        • § 29 Vorauszahlungen
        • § 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen
        • § 31 Nachentrichtung der Steuer
      • Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
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        Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
        • § 32 Erlass der Grundsteuer
        • § 33 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
        • § 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken
        • § 35 Erlassverfahren
      • Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
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        Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
        • § 36 Sondervorschriften für die Hauptveranlagung 2025
        • § 37 Anwendung des Gesetzes
        • § 38 Bekanntmachung
  • B. Anhänge
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    B. Anhänge
    • Anhang 1 Wohnflächenverordnung
    • Anhang 2 Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts/Vordrucke und Ausfüllanleitungen
  • C. Stichwortverzeichnis

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  1. GrStH 2022/2025
  2. A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
  3. Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
  4. Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
  5. B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
  6. I. Allgemeines
  7. § 239 Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft

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  • § 238
  • § 239
  • § 240

§ 239 Grund­steu­er­wert des Be­triebs der Land- und Forst­wirt­schaft

S 3254

1 Die Summe der Reinerträge des Betriebs einschließlich der Zuschläge (§§ 237, 238) ist zur Ermittlung des Ertragswerts mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren und ergibt den Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.

2 1Die Summe der Reinerträge einschließlich der Zuschläge (§§ 237, 238) eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ist für jede Gemeinde gesondert zu ermitteln, wenn sich die wirtschaftliche Einheit über mehrere Gemeinden erstreckt. 2Der auf eine Gemeinde entfallende Anteil am Grundsteuerwert berechnet sich aus der jeweils für eine Gemeinde gesondert ermittelten Summe der Reinerträge im Verhältnis zur Gesamtsumme der Reinerträge des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.

Anwendungserlass

A 239
Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft

aufklappen zuklappen
A 239

1 1Der Grundsteuerwert eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft setzt sich aus den ermittelten Reinerträgen der land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen und Nutzungsarten gemäß § 237 Absatz 2 bis 8 BewG sowie den typisierenden Zuschlägen zu den Reinerträgen gemäß § 238 Absatz 1 und 2 BewG zusammen. 2Die Summe der Reinerträge und Zuschläge ist gemäß § 236 Absatz 4 BewG mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren. 3Nach Anwendung der Rundungsregelung des § 230 BewG ergibt sich der nach § 219 Absatz 1 BewG gesondert festzustellende Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. 4Dies gilt auch für Personengesellschaften und gemeinschaften gemäß A 232.2 Absatz 3.

2 1Erstreckt sich eine wirtschaftliche Einheit Betrieb der Land- und Forstwirtschaft über mehrere Gemeinden, ist die Summe der Reinerträge der land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen und Nutzungsarten nach § 239 Absatz 2 Satz 1 BewG für jede Gemeinde gesondert zu ermitteln. 2Dies gilt auch für die typisierten Zuschläge zum Reinertrag nach § 238 Absatz 1 und 2 BewG. 3Der auf eine Gemeinde entfallende Anteil am Grundsteuerwert berechnet sich gemäß § 239 Absatz 2 Satz 2 BewG aus der jeweils für eine Gemeinde gesondert ermittelten Summe der Reinerträge im Verhältnis zur Gesamtsumme der Reinerträge des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. 4Dabei handelt es sich mangels der Anordnung einer Feststellung nicht um einen Grundlagenbescheid i. S. d. § 171 Absatz 10 AO mit Bindungswirkung für den ggf. folgenden Zerlegungsbescheid, sondern um eine unselbständige Besteuerungsgrundlage für das Zerlegungsverfahren gemäß § 22 Absatz 2 GrStG.

Beispiel: Verstärkte Tierhaltung

Landwirt L ist Eigentümer von mehreren Flurstücken, die der landwirtschaftlichen Nutzung zuzuordnen sind. Folgende Flurstücksinformationen sind zu berücksichtigen:

Gemeinde A, Flur 25, Flurstück 57, Größe: 50 ha, tats. Nutzung A (Ackerland), EMZ 175.000;

Gemeinde B, Flur 1, Flurstück 60, Größe: 25 ha, tats. Nutzung Gr (Grünland), EMZ 100.000;

Gemeinde B, Flur 1, Flurstück 61, Größe: 1,25 ha, tats. Nutzung Hofstelle.

Ferner werden Milchkühe mit Nachzucht und Mastbullen, die umgerechnet in Vieheinheiten 250 VE ergeben, gehalten. In Tabelle 8 ist eine vollständige Berechnung zur Bewertung der landwirtschaftlichen Fläche sowie des Zuschlags für verstärkte Tierhaltung inklusive Zerlegung zum Beispiel dargestellt.

Überprüfung, ob ein Zuschlag wegen verstärkter Tierhaltung anzusetzen ist:

Tatsächliche Vieheinheiten

 

 250,00

Eigentumsfläche der landwirtschaftlichen Nutzung

– verpachtete Fläche

+ zugepachtete Fläche

= selbstbewirtschaftete Fläche

75,00 ha

0,00 ha

0,00 ha

75,00 ha

x Faktor gem. Anlage 27 zum BewG

2,00 VE/ha

 

= zulässige Vieheinheiten

 

150,00

Überbestand an Vieheinheiten

 

100,00

Gemeinde A: Bewertungsfaktoren Flur 25, Flurstück 57 

Grundbetrag

 50 ha x 252 €/ha =

12.600,00 €

+ Ertragsmesszahl [EMZ]

175.000 EMZ x 0,041 €/EMZ =

+ 7.175,00 €

= Flächenwert landwirtschaftliche Nutzung

 = 19.775,00 €

Berechnung eines anteiligen Zuschlags für verstärkte Tierhaltung Gemeinde A: 

Überbestand

 100 VE

x Faktor Anlage 27 zum BewG

x 79 €/VE

= Zuschlag für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft

= 7.900 €

 

x Eigentumsfläche in der Gemeinde A-Dorf

 x 50 ha

÷ gesamte landwirtschaftlich genutzte Eigentumsfläche

 ÷ 75 ha

= Zuschlagsanteil für Gemeinde A

 

5.266,67 €

Ermittlung der Reinerträge des Betriebs in der Gemeinde A 

Summe der Flächenwerte = Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung

19.775,00 €

+ Anteil Zuschlag verstärkte Tierhaltung

+ 5.266,67 €

= Summe der Reinerträge des Betriebs

= 25.041,67 €

Gemeinde B: Bewertungsfaktoren Flur 1, Flurstück 60

Grundbetrag

25 ha x 252 €/ha =

6.300,00 €

+ Ertragsmesszahl [EMZ]

100.000 x 0,041 €/EMZ =

+ 4.100,00 €

= Flächenwert der landwirtschaftlichen Nutzung

= 10.400,00 €

Berechnung eines anteiligen Zuschlags für verstärkte Tierhaltung Gemeinde B:

Überbestand

 100 VE

 

x Faktor Anlage 27

x 79 €/VE

= Zuschlag für Betrieb Land- und Forstwirtschaft

= 7.900 €

 

x Eigentumsfläche in Gemeinde B

 x 25 ha

÷ gesamte landwirtschaftlich genutzte Eigentumsfläche

 ÷ 75 ha

= Zuschlagsanteil für Gemeinde B

 

= 2.633,33 €

Gemeinde B: Bewertungsfaktoren Flur 1, Flurstück 61
Hofstelle1,25 ha x 662 €/ha x 3 =2.482,50 €

= Flächenwert der Nutzungsart Hofstelle

= 2.482,50 €

Ermittlung der Reinerträge des Betriebs für die Gemeinde B-Dorf

Summe der Flächenwerte = Reinertrag der landwirtschaftlichen Nutzung

10.400,00 €

+ Summe der Flächenwerte = Reinertrag Nutzungsart Hofstelle

+ 2.482,50 €

+ Anteil Zuschläge verstärkte Tierhaltung

+ 2.633,33 €

= Summe der Reinerträge des Betriebs

= 15.515,83 €

Ermittlung des Grundsteuerwerts des Betriebs
Summe der Reinerträge des Betriebs in der Gemeinde A25.041,67 €
Summe der Reinerträge des Betriebs in der Gemeinde B15.515,83 €
Summe der gesamten Reinerträge des Betriebs40.557,50 €
Kapitalisierungsfaktorx 18,6
= Grundsteuerwert des Betriebs (abgerundet)754.300,00 €
Davon Anteil Gemeinde A465.732,15 €
Davon Anteil Gemeinde B288.567,85 €

Die Wirtschaftsgebäude für die Milchkühe, deren Nachzucht und die Mastbullen sind grundsätzlich der landwirtschaftlichen Nutzung zuzurechnen. Die Grenze zwischen landwirtschaftlicher und gewerblicher Tätigkeit nach § 241 Absatz 1 BewG ist nicht überschritten, da hiernach auf 75 ha landwirtschaftliche Nutzfläche insgesamt 465,00 VE unschädlich gehalten werden können. Ein Zuschlag wegen verstärkter Tierhaltung ist wie dargestellt zu berechnen, weil der tatsächliche Tierbestand (250 VE) die in Anlage 27 zum BewG genannte Grenze von 2 VE/ha (d. h. insgesamt 150 VE) mit 100 VE überschreitet. Alle vorhandenen Wirtschaftsgebäude, die der Tierhaltung dienen, sind mit dem Reinertrag der Nutzungsart Hofstelle in Art und Umfang abgegolten.

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