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BMF Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer
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Auswahl der Jahresausgaben des Handbuches

  • Ausgabe 2022/2025
  • Amtliche Handbücher
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GrStH 2022/2025
  • Inhaltsübersicht
  • Vorwort
  • Abkürzungsverzeichnis
  • A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
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    A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
    • Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
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      Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
      • Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
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        Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
        • A. Allgemeines
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          A. Allgemeines
          • § 218 Vermögensarten
          • § 219 Feststellung von Grundsteuerwerten
          • § 220 Ermittlung der Grundsteuerwerte
          • § 221 Hauptfeststellung
          • § 222 Fortschreibungen
          • § 223 Nachfeststellung
          • § 224 Aufhebung des Grundsteuerwerts
          • § 225 Änderung von Feststellungsbescheiden
          • § 226 Nachholung einer Feststellung
          • § 227 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen
          • § 228 Erklärungs- und Anzeigepflicht
          • § 229 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
          • § 230 Abrundung
          • § 231 Abgrenzung von in- und ausländischem Vermögen
        • B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
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          B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 232 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
            • § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen
            • § 234 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
            • § 235 Feststellungszeitpunkt
            • § 236 Bewertungsgrundsätze
            • § 237 Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 238 Zuschläge zum Reinertrag
            • § 239 Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 240 Kleingartenland und Dauerkleingartenland
          • II. Besondere Vorschriften
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            II. Besondere Vorschriften
            • a) Landwirtschaftliche Nutzung
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              a) Landwirtschaftliche Nutzung
              • § 241 Tierbestände
            • b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
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              b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
              • § 242 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
        • C. Grundvermögen
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          C. Grundvermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 243 Begriff des Grundvermögens
            • § 244 Grundstück
            • § 245 Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz
          • II. Unbebaute Grundstücke
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            II. Unbebaute Grundstücke
            • § 246 Begriff der unbebauten Grundstücke
            • § 247 Bewertung der unbebauten Grundstücke
          • III. Bebaute Grundstücke
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            III. Bebaute Grundstücke
            • § 248 Begriff der bebauten Grundstücke
            • § 249 Grundstücksarten; Abgrenzung
            • § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke
            • § 251 Mindestwert
            • § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren
            • § 253 Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags; Restnutzungsdauer
            • § 254 Rohertrag des Grundstücks
            • § 255 Bewirtschaftungskosten
            • § 256 Liegenschaftszinssätze
            • § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
            • § 258 Bewertung im Sachwertverfahren
            • § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts
            • § 260 Wertzahlen
          • IV. Sonderfälle
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            IV. Sonderfälle
            • §  261 Erbbaurecht; Begriff des Erbbaurechts
            • § 262 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
          • V. Ermächtigungen
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            V. Ermächtigungen
            • §  263 Ermächtigungen
      • Dritter Teil – Schlussbestimmungen
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        Dritter Teil – Schlussbestimmungen
        • § 264 Bekanntmachung
        • § 265 Anwendungsvorschriften
        • § 266 Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils; Allgemeines
      • Anlagen
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        Anlagen
        • Anlage 27 (zu § 237 Absatz 2) Landwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 28 (zu § 237 Absatz 3) Forstwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 29 (zu § 237 Absatz 4) Weinbauliche Nutzung
        • Anlage 30 (zu § 237 Absatz 5) Gärtnerische Nutzung
        • Anlage 31 (zu § 237 Absatz 6 und 7) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sowie Abbauland, Geringstland und Unland
        • Anlage 32 (zu § 237 Absatz 8) Nutzungsart Hofstelle
        • Anlage 33 (zu § 238 Absatz 2) Weitere den Ertragswert erhöhende Umstände
        • Anlage 34 (zu § 241 Absatz 5) Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
        • Anlage 35 (zu § 241 Absatz 5) Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
        • Anlage 36 (zu den §§ 251 und 257 Absatz 1) Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern
        • Anlage 37 (zu § 253 Absatz 2) Vervielfältiger
        • Anlage 38 (zu § 253 Absatz 2 und § 259 Absatz 4) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
        • Anlage 39 (zu § 254) Ermittlung des Rohertrags
        • Anlage 40 (zu § 255) Bewirtschaftungskosten
        • Anlage 41 (zu § 257 Absatz 2) Abzinsungsfaktoren
        • Anlage 42 (zu § 259 Absatz 1) Normalherstellungskosten
        • Anlage 43 (zu § 260) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8
    • Grundsteuergesetz
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      Grundsteuergesetz
      • Abschnitt I Steuerpflicht
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        Abschnitt I Steuerpflicht
        • § 1 Heberecht
        • § 2 Steuergegenstand
        • § 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger
        • § 4 Sonstige Steuerbefreiungen
        • § 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz
        • § 6 Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz
        • § 7 Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 8 Teilweise Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 9 Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer
        • § 10 Steuerschuldner
        • § 11 Persönliche Haftung
        • § 12 Dingliche Haftung
      • Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
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        Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
        • § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag
        • § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
        • § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
        • § 16 Hauptveranlagung
        • § 17 Neuveranlagung
        • § 18 Nachveranlagung
        • § 19 Anzeigepflicht
        • § 20 Aufhebung des Grundsteuermessbetrags
        • § 21 Änderung von Steuermessbescheiden
        • § 22 Zerlegung des Steuermessbetrags
        • § 23 Zerlegungsstichtag
        • § 24 Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich
      • Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
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        Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
        • § 25 Festsetzung des Hebesatzes
        • § 26 Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze
        • § 27 Festsetzung der Grundsteuer
        • § 28 Fälligkeit
        • § 29 Vorauszahlungen
        • § 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen
        • § 31 Nachentrichtung der Steuer
      • Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
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        Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
        • § 32 Erlass der Grundsteuer
        • § 33 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
        • § 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken
        • § 35 Erlassverfahren
      • Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
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        Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
        • § 36 Sondervorschriften für die Hauptveranlagung 2025
        • § 37 Anwendung des Gesetzes
        • § 38 Bekanntmachung
  • B. Anhänge
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    B. Anhänge
    • Anhang 1 Wohnflächenverordnung
    • Anhang 2 Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts/Vordrucke und Ausfüllanleitungen
  • C. Stichwortverzeichnis

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  1. GrStH 2022/2025
  2. A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
  3. Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
  4. Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
  5. B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
  6. I. Allgemeines
  7. § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen

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  • § 232
  • § 233
  • § 234

§ 233 Ab­gren­zung des land- und forst­wirt­schaft­li­chen Ver­mö­gens vom Grund­ver­mö­gen in Son­der­fäl­len

S 3250

1Dienen im Umgriff einer Windenergieanlage Flächen einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, sind abweichend von § 232 Absatz 4 Nummer 1 die Standortflächen der Windenergieanlage und der dazugehörenden Betriebsvorrichtungen (abgegrenzte Standortfläche der Windenergieanlage) dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen.

2Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen sind dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage, den am Feststellungszeitpunkt bestehenden Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen anzunehmen ist, dass sie innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken, insbesondere als Bau-, Gewerbe- oder Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke, dienen werden.

31Flächen sind stets dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, ihre sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist. 2Satz 1 gilt nicht für die Hofstelle.

Anwendungserlass

A 233
Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen

aufklappen zuklappen
A 233

11Standortflächen von Windenergieanlagen, in deren Umgriff land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft liegen, gehören gemäß § 233 Absatz 1 BewG zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. 2Dies gilt grundsätzlich dann, wenn wenigstens an einer Seite der Standortfläche Flächen angrenzen, die der landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen, gärtnerischen oder einer anderen Urproduktion dienen. 3Standortflächen von Windenergieanlagen in anderen Gebieten, insbesondere in Gewerbegebieten, gehören zum Grundvermögen. 4Zur abzugrenzenden Standortfläche einer Windenergieanlage i. S. v. Satz 1 gehören gleichermaßen die in unmittelbarer Nähe liegenden zugehörigen Betriebsvorrichtungen der Windenergieanlage.

21Die abgegrenzte Standortfläche besteht aus der Standfläche des Turms einschließlich der Betriebsvorrichtungen (Transformatorhaus) mit Umgriff, soweit dort tatsächlich keine landwirtschaftliche Nutzung mehr erfolgt, sowie aus der befestigten Betriebsfläche einschließlich Umgriff wie Böschungen und der befestigten Zuwegung, soweit diese vorrangig dem Betrieb der Windenergieanlage dient. 2Zur Betriebsfläche gehören insbesondere die befestigten Flächen, die für Aufbau und Wartung der Anlagen durch den Betreiber vorzuhalten sind. 3Flächen für die Zuwegung sind die Grundstücksteile, die ausschließlich der Erschließung der Windenergieanlage dienen und von denen aus keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen bewirtschaftet werden. 4Die Bewertung richtet sich nach den Regelungen in A 237.2 Absatz 4 und A 238.

31Nach § 232 Absatz 1 BewG gehören alle Wirtschaftsgüter zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, die diesem für Zwecke der Urproduktion dauernd zu dienen bestimmt sind, es sei denn, sie dienen gemäß § 232 Absatz 4 Nummer 1 BewG am Bewertungsstichtag tatsächlich anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken. 2Abweichend von der tatsächlichen Nutzung und von der Zweckbestimmung des Grundbesitzes, der Einordnung durch die Verkehrsauffassung und der in § 232 BewG vorgenommen Definition des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens sind unter den Voraussetzungen des § 233 Absatz 2 BewG oder des § 233 Absatz 3 BewG land- und forstwirtschaftliche Flächen stets dem Grundvermögen zuzurechnen (siehe Absätze 4 bis 6).

41Die Zurechnung der am Bewertungsstichtag land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen zum Grundvermögen nach § 233 Absatz 2 BewG setzt lediglich voraus, dass eine künftige Verwendung der Flächen für andere als land- und forstwirtschaftliche Zwecke anzunehmen ist und dass die Änderung der Nutzungsweise ab dem Feststellungszeitpunkt in den nächsten sieben Jahren erwartet wird. 2Bei einer zu erwartenden Verwendung für andere als für land- und forstwirtschaftliche Zwecke sind insbesondere Fallgestaltungen zu prüfen, bei denen mindestens eines der folgenden Merkmale zutrifft:

  1. Fehlen eines Bebauungsplanes;
  2. Einstufung im Bebauungsplan nicht als Bauland, aber z. B. als Grünfläche oder als Verkehrsfläche;
  3. fehlende Möglichkeit der sofortigen Bebauung;
  4. noch keine im benachbarten Bereich begonnene oder durchgeführte Bebauung;
  5. Hofstelle.

51Nach § 233 Absatz 2 BewG ist eine Zurechnung zum Grundvermögen bereits dann vorzunehmen, wenn zum Feststellungszeitpunkt anzunehmen ist, dass die land- und forstwirtschaftlichen Flächen aufgrund ihrer Lage, den am maßgeblichen Bewertungsstichtag bestehenden Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. 2Hierzu gehören insbesondere eine innerhalb von sieben Jahren absehbare Nutzung als Bauland, Industrieland, Land für Verkehrszwecke oder zum (gewerblichen) Abbau von Bodenschätzen. 3Die Erwartung einer künftigen Verwendung der Flächen für andere als land- und forstwirtschaftliche Zwecke kann sich auf folgende Umstände gründen:

  1. auf die Möglichkeit einer künftigen Verwendung als Bauland oder auf einen Erwerb zu Baulandpreisen, wenn die Fläche nicht als Ersatzland (z. B. bei Enteignungen) oder zur Abrundung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft dienen soll;
  2. auf den Erwerb durch einen Nichtlandwirt, z. B. durch eine Grundstücksgesellschaft, ein Wohnungsunternehmen, ein Abbau- oder auch ein Industrieunternehmen, das die Fläche vorläufig noch in der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung des Veräußerers belässt;
  3. auf die Bestellung von Grunddienstbarkeiten für Zwecke der Energieerzeugung;
  4. auf Landverkäufe, die z. B. eine beginnende Parzellierung erkennen lassen; z. B. weil die Fläche für eine Brückenauffahrt benötigt wird oder für einen in Richtung auf die Fläche fortschreitenden Straßenbau;
  5. auf den Abschluss von Pacht- und/oder Ausbeuteverträgen oder
  6. auf eine Nutzungsüberlassung unter Einräumung des Rechts Bodenschätze aufzusuchen und zu gewinnen.

4Sind die Voraussetzungen von Satz 1 bis 3 erfüllt, kommt es weder auf den Willen des Eigentümers, die Fläche weiter oder gleichzeitig land- und forstwirtschaftlich zu nutzen, noch auf eine spätere objektiv mögliche land- und forstwirtschaftliche Nutzung an. 5Liegen die Voraussetzungen des § 233 Absatz 2 BewG zu einem späteren Feststellungszeitpunkt nicht mehr vor und ist der Grundbesitz wieder zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung dauernd zu dienen bestimmt, ist dieser wieder dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen.

61§ 233 Absatz 3 BewG regelt, welche Flächen stets als Grundvermögen zu bewerten sind. 2Wird eine land- und forstwirtschaftlich genutzte Fläche am Bewertungsstichtag im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen, kann eine Zurechnung zum Grundvermögen nicht nur nach § 233 Absatz 3 BewG, sondern auch nach § 233 Absatz 2 BewG in Betracht kommen (vgl. auch Absatz 4 Satz 3 bis 5). 3Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden nach § 233 Absatz 3 BewG in jedem Fall zum Grundvermögen gerechnet, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Die Flächen müssen in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan (§§ 8 ff. BauGB) als Bauland ausgewiesen sein.
  2. 1Die sofortige Bebauung muss rechtlich und tatsächlich möglich sein. 2Die Möglichkeit einer sofortigen Bebauung kann insbesondere von der Größe und dem Zuschnitt der Fläche abhängen. 3So kann eine Fläche für jede (nicht etw nur für eine geplante) Bebauung zu klein oder zu ungünstig geschnitten sein. 4Auch die Bodenverhältnisse (z. B. Sumpf) können eine sofortige Bebauung ausschließen. 5In rechtlicher Hinsicht ist vor allem entscheidend, ob die sofortige Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. 6Als Hinderungsgründe öffentlich-rechtlicher Art kommen insbesondere Veränderungssperren (§ 14 BauGB), die Unzulässigkeit von Bauvorhaben (§ 30 BauGB) und nicht sofort erfüllbare Vorschriften über die Bebauung in Betracht.
  3. 1Die Bebauung muss innerhalb des Plangebiets in einem benachbarten Bereich begonnen haben oder schon durchgeführt sein. 2Dabei ist allein auf das jeweilige Plangebiet abzustellen. 3Die Bebauung von Flächen außerhalb des Plangebiets kommt selbst dann nicht als Bebauung in einem benachbarten Bereich in Betracht, wenn diese Flächen unmittelbar an das Plangebiet anschließen. 4Andererseits ist für eine Bebauung im benachbarten Bereich nicht zu fordern, dass die Bebauung in der nächsten Nachbarschaft der zu bewertenden Fläche begonnen hat. 5Was als benachbarter Bereich anzusehen ist, richtet sich nach den örtlichen Verhältnissen. 6Bei Baulücken in geschlossener Ortslage ist die geforderte Voraussetzung stets erfüllt.
  4. Die Flächen dürfen nicht zur Hofstelle i. S. d. § 234 Absatz 6 BewG gehören.

71Die Voraussetzungen zur Zuordnung zum Grundvermögen nach § 233 Absatz 2 BewG und nach § 233 Absatz 3 BewG können nebeneinander gegeben sein. 2Eine Zuordnung zu einer Vermögensart nach § 233 Absatz 2 BewG kann daher insbesondere in Betracht kommen, wenn diese zweckmäßiger festzustellen ist als eine Zuordnung nach § 233 Absatz 3 BewG. 3Das trifft beispielsweise zu, wenn das in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesene Gelände mit Sicherheit schon in Kürze in unbebautem Zustand für gewerbliche Zwecke genutzt werden wird, auf der anderen Seite aber die Möglichkeit einer sofortigen Bebauung zweifelhaft oder zumindest schwer festzustellen ist.

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