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BMF Amtliches Handbuch Bewertung/Grundsteuer
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  • Ausgabe 2022/2025
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GrStH 2022/2025
  • Inhaltsübersicht
  • Vorwort
  • Abkürzungsverzeichnis
  • A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
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    A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse
    • Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
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      Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –
      • Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
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        Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022
        • A. Allgemeines
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          A. Allgemeines
          • § 218 Vermögensarten
          • § 219 Feststellung von Grundsteuerwerten
          • § 220 Ermittlung der Grundsteuerwerte
          • § 221 Hauptfeststellung
          • § 222 Fortschreibungen
          • § 223 Nachfeststellung
          • § 224 Aufhebung des Grundsteuerwerts
          • § 225 Änderung von Feststellungsbescheiden
          • § 226 Nachholung einer Feststellung
          • § 227 Wertverhältnisse bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen
          • § 228 Erklärungs- und Anzeigepflicht
          • § 229 Auskünfte, Erhebungen und Mitteilungen
          • § 230 Abrundung
          • § 231 Abgrenzung von in- und ausländischem Vermögen
        • B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
          MenueSchliessen Zurueck
          B. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 232 Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens
            • § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens vom Grundvermögen in Sonderfällen
            • § 234 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft
            • § 235 Feststellungszeitpunkt
            • § 236 Bewertungsgrundsätze
            • § 237 Bewertung des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 238 Zuschläge zum Reinertrag
            • § 239 Grundsteuerwert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
            • § 240 Kleingartenland und Dauerkleingartenland
          • II. Besondere Vorschriften
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            II. Besondere Vorschriften
            • a) Landwirtschaftliche Nutzung
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              a) Landwirtschaftliche Nutzung
              • § 241 Tierbestände
            • b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
              MenueSchliessen Zurueck
              b) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
              • § 242 Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen
        • C. Grundvermögen
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          C. Grundvermögen
          • I. Allgemeines
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            I. Allgemeines
            • § 243 Begriff des Grundvermögens
            • § 244 Grundstück
            • § 245 Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz
          • II. Unbebaute Grundstücke
            MenueSchliessen Zurueck
            II. Unbebaute Grundstücke
            • § 246 Begriff der unbebauten Grundstücke
            • § 247 Bewertung der unbebauten Grundstücke
          • III. Bebaute Grundstücke
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            III. Bebaute Grundstücke
            • § 248 Begriff der bebauten Grundstücke
            • § 249 Grundstücksarten; Abgrenzung
            • § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke
            • § 251 Mindestwert
            • § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren
            • § 253 Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags; Restnutzungsdauer
            • § 254 Rohertrag des Grundstücks
            • § 255 Bewirtschaftungskosten
            • § 256 Liegenschaftszinssätze
            • § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts
            • § 258 Bewertung im Sachwertverfahren
            • § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts
            • § 260 Wertzahlen
          • IV. Sonderfälle
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            IV. Sonderfälle
            • §  261 Erbbaurecht; Begriff des Erbbaurechts
            • § 262 Gebäude auf fremdem Grund und Boden
          • V. Ermächtigungen
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            V. Ermächtigungen
            • §  263 Ermächtigungen
      • Dritter Teil – Schlussbestimmungen
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        Dritter Teil – Schlussbestimmungen
        • § 264 Bekanntmachung
        • § 265 Anwendungsvorschriften
        • § 266 Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils; Allgemeines
      • Anlagen
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        Anlagen
        • Anlage 27 (zu § 237 Absatz 2) Landwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 28 (zu § 237 Absatz 3) Forstwirtschaftliche Nutzung
        • Anlage 29 (zu § 237 Absatz 4) Weinbauliche Nutzung
        • Anlage 30 (zu § 237 Absatz 5) Gärtnerische Nutzung
        • Anlage 31 (zu § 237 Absatz 6 und 7) Übrige land- und forstwirtschaftliche Nutzungen sowie Abbauland, Geringstland und Unland
        • Anlage 32 (zu § 237 Absatz 8) Nutzungsart Hofstelle
        • Anlage 33 (zu § 238 Absatz 2) Weitere den Ertragswert erhöhende Umstände
        • Anlage 34 (zu § 241 Absatz 5) Umrechnungsschlüssel für Tierbestände in Vieheinheiten (VE) nach dem Futterbedarf
        • Anlage 35 (zu § 241 Absatz 5) Gruppen der Zweige des Tierbestands nach der Flächenabhängigkeit
        • Anlage 36 (zu den §§ 251 und 257 Absatz 1) Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern
        • Anlage 37 (zu § 253 Absatz 2) Vervielfältiger
        • Anlage 38 (zu § 253 Absatz 2 und § 259 Absatz 4) Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
        • Anlage 39 (zu § 254) Ermittlung des Rohertrags
        • Anlage 40 (zu § 255) Bewirtschaftungskosten
        • Anlage 41 (zu § 257 Absatz 2) Abzinsungsfaktoren
        • Anlage 42 (zu § 259 Absatz 1) Normalherstellungskosten
        • Anlage 43 (zu § 260) Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Absatz 1 Nummer 5 bis 8
    • Grundsteuergesetz
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      Grundsteuergesetz
      • Abschnitt I Steuerpflicht
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        Abschnitt I Steuerpflicht
        • § 1 Heberecht
        • § 2 Steuergegenstand
        • § 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger
        • § 4 Sonstige Steuerbefreiungen
        • § 5 Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz
        • § 6 Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz
        • § 7 Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 8 Teilweise Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck
        • § 9 Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer
        • § 10 Steuerschuldner
        • § 11 Persönliche Haftung
        • § 12 Dingliche Haftung
      • Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
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        Abschnitt II Bemessung der Grundsteuer
        • § 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag
        • § 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
        • § 15 Steuermesszahl für Grundstücke
        • § 16 Hauptveranlagung
        • § 17 Neuveranlagung
        • § 18 Nachveranlagung
        • § 19 Anzeigepflicht
        • § 20 Aufhebung des Grundsteuermessbetrags
        • § 21 Änderung von Steuermessbescheiden
        • § 22 Zerlegung des Steuermessbetrags
        • § 23 Zerlegungsstichtag
        • § 24 Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich
      • Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
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        Abschnitt III Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer
        • § 25 Festsetzung des Hebesatzes
        • § 26 Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze
        • § 27 Festsetzung der Grundsteuer
        • § 28 Fälligkeit
        • § 29 Vorauszahlungen
        • § 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen
        • § 31 Nachentrichtung der Steuer
      • Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
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        Abschnitt IV Erlass der Grundsteuer
        • § 32 Erlass der Grundsteuer
        • § 33 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft
        • § 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken
        • § 35 Erlassverfahren
      • Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
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        Abschnitt V Übergangs- und Schlussvorschriften
        • § 36 Sondervorschriften für die Hauptveranlagung 2025
        • § 37 Anwendung des Gesetzes
        • § 38 Bekanntmachung
  • B. Anhänge
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    B. Anhänge
    • Anhang 1 Wohnflächenverordnung
    • Anhang 2 Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts/Vordrucke und Ausfüllanleitungen
  • C. Stichwortverzeichnis

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  1. GrStH 2022/2025
  2. A. Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz, Anwendungserlasse LiSeparator
  3. Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug – LiSeparator
  4. Zweiter Teil – Siebenter Abschnitt – Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022 LiSeparator
  5. Dritter Teil – Schlussbestimmungen LiSeparator
  6. § 266 Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils; Allgemeines

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  • § 265
  • § 266

§ 266 Erst­ma­li­ge An­wen­dung des Sie­ben­ten Ab­schnitts des Zwei­ten Teils

S 3248

1Die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte nach § 221 wird auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 durchgeführt.

21Für die Anwendung des § 219 Absatz 3 bei der Hauptfeststellung nach Absatz 1 ist zu unterstellen, dass anstelle von Einheitswerten Grundsteuerwerte für die Besteuerung nach dem Grundsteuergesetz in der am 1. Januar 2022 geltenden Fassung von Bedeutung sind. 2Die Steuerbefreiungen des Grundsteuergesetzes in der am 1. Januar 2022 gültigen Fassung sind bei der Hauptfeststellung nach Absatz 1 zu beachten. 3Bei Artfortschreibungen und Zurechnungsfortschreibungen nach § 222 Absatz 2 ist von der Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 bis zum 1. Januar 2025 zu unterstellen, dass anstelle von Einheitswerten Grundsteuerwerte nach dem Grundsteuergesetz in der jeweils geltenden Fassung von Bedeutung sind.

3Werden der Finanzbehörde durch eine Erklärung im Sinne des § 228 auf den 1. Januar 2022 für die Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder eines Grundstücks vor dem 1. Januar 2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse erstmals bekannt, sind diese bei Fortschreibungen nach § 22 und Nachfeststellungen nach § 23 auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1. Januar 2022 nicht zu berücksichtigen.

41Einheitswertbescheide, Grundsteuermessbescheide, Bescheide über die Zerlegung des Grundsteuermessbetrags und Grundsteuerbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, werden kraft Gesetzes zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben, soweit sie auf den §§ 19 bis 23, 27, 76, 79 Absatz 5, § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewertungsgesetzes in Verbindung mit Artikel 2 Absatz 1 Satz 1 und 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes in der Fassung des Artikels 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl. I S. 1118) beruhen. 2Gleiches gilt für Einheitswertbescheide, Grundsteuermessbescheide, Bescheide über die Zerlegung des Grundsteuermessbetrags und Grundsteuerbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, soweit sie auf den §§ 33, 34, 125, 129 des Bewertungsgesetzes in der Fassung vom 1. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. November 2016 (BGBl. I S. 2464) und § 42 des Grundsteuergesetzes vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965), das zuletzt durch Artikel 38 des Gesetzes vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794) geändert worden ist, beruhen. 3Für die Bewertung des inländischen Grundbesitzes (§ 19 Absatz 1 in der Fassung vom 31. Dezember 2024) für Zwecke der Grundsteuer bis einschließlich zum Kalenderjahr 2024 ist das Bewertungsgesetz in der Fassung vom 1. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. November 2016 (BGBl. I S. 2464) geändert worden ist, weiter anzuwenden.

5Bestehende wirtschaftliche Einheiten, die für Zwecke der Einheitsbewertung unter Anwendung der §§ 26 oder 34 Absatz 4 bis 6 in der bis zum 31. Dezember 2024 gültigen Fassung gebildet wurden, können weiterhin für Zwecke der Feststellung von Grundsteuerwerten nach den Regelungen des Siebenten Abschnitts zugrunde gelegt werden.

AkkordeonAuszeichnungAnwendungserlass

A 266.1
Erstmalige Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils; Allgemeines

Aufklappen Zuklappen
A 266.1

11Die erste Hauptfeststellung für die Grundsteuerwerte nach § 221 BewG wird auf den 1. Januar 2022 durchgeführt. 2Ab diesem Zeitpunkt können Feststellungsbescheide über die neuen Grundsteuerwerte ergehen.

21Bei der Feststellung von Grundsteuerwerten (§ 219 Absatz 3 BewG) sowie bei Art- und Zurechnungsfortschreibungen (§ 222 Absatz 2 BewG) wird das im ersten Hauptfeststellungszeitpunkt geltende Grundsteuerrecht und damit auch die Steuerbefreiungsvorschriften zugrunde gelegt. 2Sollte bis zum 31. Dezember 2024 eine Steuerbefreiungsvorschrift aufgehoben werden, kann eine Nachfeststellung der Grundsteuerwerte nach § 223 Absatz 1 Nummer 2 BewG erfolgen. 3Wird eine neue Steuerbefreiungsvorschrift bis zum 31. Dezember 2024 in das Grundsteuergesetz aufgenommen, sind die Grundsteuerwerte nach § 224 Absatz 1 Nummer 2 BewG aufzuheben.

31Ab dem Hauptveranlagungszeitpunkt 1. Januar 2025 dürfen auch auf bereits bestandskräftige Bescheide, die auf den vom Bundesverfassungsgericht mit seinem Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/14 u. a. – zur Grundsteuer als verfassungswidrig festgestellten Bestimmungen des Bewertungsgesetzes beruhen, keine Belastungen mehr gestützt werden. 2Für Feststellungszeitpunkte ab dem 1. Januar 2025 sind daher Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte nicht mehr zulässig.

41§ 266 Absatz 4 Satz 1 BewG hebt kraft Gesetzes die Einheitswertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide, die für Feststellungs- und Festsetzungszeitpunkte vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden und soweit sie auf den §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76, 79 Absatz 5,93 Absatz 1 Satz 2 BewG i. V. m. Artikel 2 Absatz 1 Satz 1 und Satz 3 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes in der Fassung des Artikels 2 des Gesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl. I S. 1118) beruhen, zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft auf. 2Entsprechendes gilt nach § 266 Absatz 4 Satz 2 BewG für Einheitswertbescheide, mit denen ein Einheitswert auf Grundlage der §§ 33, 34 BewG für land- und forstwirtschaftliches Vermögen festgestellt wurde, Grundsteuermessbescheide, in denen der Grundsteuermessbetrag auf Grundlage des Ersatzwirtschaftswerts (§ 125 BewG) ermittelt wurde, und Grundsteuerbescheide, in denen die Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage (§ 42 GrStG) bemessen wurde.

51Auch nach dem 31. Dezember 2024 können noch Bescheide über die Feststellung des Einheitswerts auf Stichtage vor dem 1. Januar 2025 erlassen, geändert oder aufgehoben werden; § 266 Absatz 4 BewG steht dem nicht entgegen. 2In diesem Fall soll in den Bescheid eine Erläuterung aufgenommen werden, dass dessen Wirkung bis zum 31. Dezember 2024 begrenzt ist.

AkkordeonAuszeichnungAnwendungserlass

A 266.2
Übergangsregelungen (§ 266 Absatz 3 BewG)

Aufklappen Zuklappen
A 266.2

11Werden den Finanzbehörden mit der Erklärung im Sinne des § 228 BewG auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse erstmals bekannt, sind diese bei Fortschreibungen nach § 22 BewG und Nachfeststellungen nach § 23 BewG auf Feststellungszeitpunkte vor dem 1. Januar 2022 nicht zu berücksichtigen. 2Aufhebungen von Einheitswerten sind davon unberührt und können auf Stichtage vor dem 1. Januar 2022 erfolgen. 3Die Regelung des § 266 Absatz 3 BewG gilt ohne Ermessen sowohl bei Änderungen zugunsten als auch bei Änderungen zuungunsten des Steuerpflichtigen.

21Die Regelung des § 266 Absatz 3 BewG greift auch dann, wenn der Steuerpflichtige einer bestehenden Anzeigepflicht nach § 19 GrStG nicht nachgekommen ist und geänderte Nutzungs- und/oder Eigentumsverhältnisse mit Einfluss auf eine Grundsteuerbefreiung erstmals im Rahmen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 bekannt werden. 2Eine eventuelle straf- oder bußgeldrechtliche Würdigung eines Verstoßes gegen die Anzeigepflicht nach § 19 GrStG bleibt unberührt.

3Die Regelung des § 266 Absatz 3 BewG gilt nicht für Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die den Finanzbehörden vor dem Eingang der Erklärung im Sinne des § 228 BewG auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 bekannt geworden sind oder

  1. in der Erklärung im Sinne des § 228 BewG auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 nicht angegeben wurden und daher den Finanzbehörden erst nach dem Eingang der vorgenannten Erklärung bekannt geworden sind oder
  2. in 2021 eingetreten sind, und infolgedessen bei Fortschreibungen nach § 22 BewG und Nachfeststellungen nach § 23 BewG auf den 1. Januar 2022 zu berücksichtigen sind.

41Zu den Stichtagen 1. Januar 2023 und 1. Januar 2024 können sowohl Fortschreibungen, Nachfeststellungen und Aufhebungen des Einheitswerts als auch Fortschreibungen, Nachfeststellungen und Aufhebungen des Grundsteuerwerts durchzuführen sein. 2Hierbei sind jeweils Rückschlüsse für die Feststellung der Einheitswerte und der Grundsteuerwerte zu ziehen.

51Soweit vor dem 1. Januar 2022 für Zwecke der Einheitsbewertung unter Anwendung des § 26 BewG in der bis zum 31. Dezember 2024 gültigen Fassung Teile eines Grundstücks, die teilweise dem einen, teilweise dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner gehören, zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst wurden, kann diese für den ersten Hauptfeststellungszeitraum weiterhin der Feststellung von Grundsteuerwerten nach den Regelungen des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zugrunde gelegt werden. 2Gleiches gilt, soweit unter Anwendung von § 34 Absatz 4 bis 6 BewG in der bis zum 31. Dezember 2024 gültigen Fassung

  1. in die wirtschaftliche Einheit eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft auch dem Eigentümer des Grund und Bodens nicht gehörende Gebäude, die auf dem Grund und Boden des Betriebs stehen, und dem Eigentümer des Grund und Bodens nicht gehörende Betriebsmittel, die der Bewirtschaftung des Betriebs dienen, einbezogen wurden,
  2. ein Anteil des Eigentümers eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft an einem mit dem Betrieb zusammen genutzten Wirtschaftsgut in den Betrieb einbezogen wurde oder
  3. in einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, der von einer Gesellschaft oder Gemeinschaft des bürgerlichen Rechts betrieben wird, auch die Wirtschaftsgüter einbezogen wurden, die einem oder mehreren Beteiligten gehören und dem Betrieb zu dienen bestimmt sind.

3Sätze 1 und 2 gelten nicht für nach dem 31. Dezember 2021 neu entstehende wirtschaftliche Einheiten.

7

Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung für ein Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) sollen dem § 266 Absatz 4 Satz 1 und 2 BewG jeweils nach dem Wort „Grundsteuermessbescheide“ die Wörter „, Bescheide über die Zerlegung des Grundsteuermessbetrags“ eingefügt werden.

Das Gesetzgebungsverfahren war bei Redaktionsschluss dieses Handbuchs noch nicht abgeschlossen.

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